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城市物业管理的新机遇
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文/乔润令(国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任)

2014年我国的城市建成区面积已增加到4.9万平方公里,相比1981年的0.7万平方公里,增长了6倍;城市数量由193个增加到653个,比1978年增加460个;建成区人口10万人以上的特大镇有240个,5万人口以上的镇有891个。

城市,已成为集聚人口、资源、产业的最大平台,而我国已经完全进入城市主导型社会,城镇化和城市发展进入转型期。在新型城镇化政策的导向下,物业服务企业也需密切关注城市转型发展的新趋势,从中寻找提升自身管理服务的突破点。

总的来说,城市的转型发展主要包含四个领域。

从新城新区建设到旧城改造和城市更新

第一,十三五以后新城新区建设将会被旧城改造和城市更新所取代,已经出台了一些新的政策,在划定城市周边永久基本农田基础上,修订城市土地利用规划和建设规划,最终确定城市发展边界;第二,城市更新改造的重点区域为棚户区、城中村;第三,城市更新改造的重点领域是城镇地下管网改造;第四,城市更新改造的重点方向是海棉城市建设;第五,转变城市建设理念,从经济增长为导向的模式向生态绿色城市建设模式转变。


图为北京(左上)和天津(右下)夜晚灯光照片(2010 NASA摄)


图为北京(左上)和天津(右下)夜晚灯光照片(2017 NASA摄)

从产城分离到产城融合

造成产城分离主要有三大原因:一是园区化的工业化模式。目前,产业园区的基本发展模式为“外部资源+特助政策+异地市场”,该模式的优点是可以迅速实现产业资源的快速集聚,形成工业产出。但是这种模式也有一定的问题,例如与周边区域、与母体城市的发展相脱节。二是产业链条生产与设计的分离。园区内大多数产业实际上是生产性企业。产业链条上游的设计、创意、研发、人才培养、都不在当地。产业链的终端,销售、物流、广告、品牌以及相关的服务都不在当地。而产业链条的两端恰恰都是城市的功能。三是新城城区的城市扩张模式。产城一体,是城市发展的新思路。


智慧城市重塑城市、新城新区发展新型态

第一,智慧城市开始重新定义城市。智慧城市是一种新的城市发展形态。传统城市是由工业化支撑,而智慧城市由信息化支撑。创新、开放与共享成为智慧城市基本的价值观。城市的规划需要重新定义,多规合一是前提,规划的智慧化、可视化、可选择成为可能。大数据将成为城市新资源、新的决策依据、管理手段、服务指南、运营方式的基础。


第二,智慧城市的运营和服务。与城市道路、体育场、供暖工期一样,智慧城市提供的设施、产品和服务也是需要运营管理,计算成本。因此,智慧城市的运营和服务本身需要专业化的智慧城市运营商,智慧城市运营本身就是一个稳定的、可持续的巨大的服务产业。智慧城市也将开启智能的市场新机遇:信息技术与智能化的发展,将深刻地改变城市形态,彼时社会的消费、交往、审美、生活、生产方式等都将深深的依赖于互联网、智能、大数据、可视化,这将为信息消费、智慧城市消费提供一个天量的消费大市场。同时智能将引领城市规划治理运营的变革,用数据说话、用数据决策。

新城新区发展:从粗放走向集约

我国目前以低碳、智慧为内容的新城新区发展迅速。在“互联网+”的推动下,智慧新区开始迅速成长。但新城新区建设目前还存在很多问题。在此,介绍三种开发模式:

第一种是华夏幸福的河北固安模式,该模式成功推动固安的崛起,财政收入总量由河北省倒数第五位跃升至正数第二位。

第二种是成都双流蛟龙港模式,该模式极大地降低了单个企业的投资成本、时间成本和风险。园区有多家企业从入园初期仅几人的规模,发展成几百人乃至上千人的中型企业。政府的收益:园区年上交税收从2000年第一年的不到1000万元到如今的近5亿元,解决了几万当地农民的就业。

第三种是广州番禺模式,该模式有效促进了企业创新,提高了产品的国际市场竞争力,已培育出中海达、海大集团、新太科技3家上市企业,另有12家企业即将上市,很好地实现了土地高效利用,堪称集约用地的典范。

本文根据作者在“第二届中国物业管理创新发展论坛”之“新时期•新机遇产业物业新未来”分论坛暨“2016第三届中国产业园区物业发展论坛”上的讲话整理,内容有所删减。